فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر وراث

_{^{پاسخ – آیا می توان ملک ورثه ای را بدون رضایت سایرین فروخت ؟}}

• ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک بوده و این مالکیت در جزء جزء ملک می باشد. یکی از مواردی که منجر به ایجاد مالکیت مشاعی می گردد، فوت صاحب ملک است که موجب به ارث رسیدن آن ملک به وراث متوفی گردیده و آنها را مالک مشاعی ماترک می کند.
• در خصوص فروش ملک مشاع باید گفت اگر یکی از شرکای ملک مشاع، تمام ملک را بدون اجازه سایر مالکین بفروشد، معامله غیرنافذ است. به این معنی که شرایط صحت یک معامله را دارد اما تحقق آثار آن منوط به رضایت سایر افراد ذی نفع یا همان وراث می باشد. بنابراین سایر شرکاء می توانند با معامله موافقت کنند یا اینکه در صورت عدم رضایت، مخالفت خود را اعلام کنند و آن معامله را با عدم تنفیذ خود، باطل نمایند. 
• اگر یکی از شرکا تنها اقدام به فروش نسبت به سهم خود نماید، این معامله کاملا صحیح و معتبر است چراکه هر مالک مشاعی می تواند بدون اجازه سایرین نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی داشته باشد.
• نکته حائز اهمیت در اینجا این است که تصرفات مادی در ملک مشاع که همان تسلیم و قبض ملک می باشد، قبل از افراز و تقسیم نیاز به با اجازه تمامی شرکاء و وراث دارد.
• البته استثنائی در خصوص مال غیرمنقوب مشاعی که دو نفر شریک دارد وجود دارد و آن حق شفعه است. توضیح آنکه اگر ورثه دو نفر باشند و یکی از ورثه سهم الارث مال غیر منقول را به شخص دیگری بفروشد، ورثه دیگر می تواند از حق شفعه استفاده کند و با پرداختن ثمن معامله به خریدار کل ملک را متصرف شود.
• ماده 808 قانون مدنی در رابطه با حق شفعه بیان می دارد که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
• بنابراین اگر یکی از مالکین تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد شریک او نسبت به سایر خریداران اولویت دارد و اگر بخواهد ملک را از شریکش بخرد فروشنده نمی تواند به دلیل وجود حق شفعه آن ملک را به شخص دیگری بفروشد. 
• در رابطه با فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر وراث باید گفت هرکدام از ورثه می تواند حتی بدون رضایت سایر ورثه، مقدار سهم الارث خود را به هر شخصی که بخواهد و لو به غیر از وراث واگذار کند و در این خصوص منع قانونی وجود ندارد و سایر وراث هم نمی توانند از آن جلوگیری کنند. البته استثناء فروش سهم مشاع به غیر از شریک دیگر حق شفعه بود که در بالا توضیح داده شد.
• با این وجود، اگر یکی از ورثه اقدام به فروش کل ملک مشاع نماید، از آنجایی که سایر وراث نیز مالک مال محسوب می شوند، اقدام شخص  فروش مال غیر بوده و وراث می توانند ابطال معامله ی فوق را از دادگاه بخواهند. لازم به ذکر است که شخص مرتکب جرم انتفال مال غیر نیز شده و اگر خریدار هم نبت به این موضوع علم و اطلاع داشته باشد،او نیز کلاهبردار محسوب می شود. 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت شما می توانید بدون نیاز به رضایت و اجازه ی سایر وراث اقدام به فروش سهم خود نمایید. با این وجود تسلیم ملک به مشتری نیاز به اجازه ی ورثه دارد و شما نمی توانید ملک مشاع را بدون رضایت و اجازه ی آن ها به مشتری تسلیم نمایید. همچنین شما می توانید درخواست تقسیم مال را بدهید.

تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکانپذیر نبود مال مشاع فروخته میشود.

مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع ادارهی ثبت است .پس خلاصه اینکه دو راه برای شما وجود دارد : یکی تقاضای افراز و دستور فروش و دوم تقاضای تقسیم مال مشاع.انتخاب هر کدام از این دو راه آثار و تبعاتی دارد که در صورت نیاز به کسب اطلاع از آنها توصیه می کنیم حضوراً به یک وکیل مراجعه نمایید.

_{^{مواد قانونی قابل استناد - فروش ملک مشاع بدون رضایت وراث}}

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری ‌منظور شده باشد.

ماده ۵۷۶ قانون مدنی
طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد برد.

ماده ۵۷۷ قانون مدنی
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است میتواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی.

ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.

ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.

ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.

ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی