وضعیت فروش آپارتمان رهنی با وکالت نامه از مالک

_{^{پاسخ – آیا فروش آپارتمان رهنی توسط وکیل مالک انتقال مال غیر است ؟}}

• جرم فروش مال غیر تعدی به اموال دیگران با روش های متقلبانه نسبت به حق مالکیت دیگران است که این جرم با انتقال حقوقی (عمل حقوقی) انجام خواهد گرفت
• قانونگذار در ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر تصریح دارد و می گوید بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند و علم به اینکه مال غیر است. از گزاره اول چنین بر می آید که منظور از دیگری شخصی غیر از مالک است و بنابراین شامل انتقال دهنده نیز می گردد.
• از سوی دیگر با تفسیر ماده قانونی به نفع متهم باید گفت که منظور از دیگری شخصی غیر از انتقال دهنده است . با پذیرش این نظر اگر کسی مال غیر را به خود انتقال دهد مشمول عنوان انتقال مال غیر نمی شود؛ ولی رفتار وی تحت عنوان تحصیل مال از طریق نامشروع ماده ۲ قانون تشدید قرار میگیرد.همچنین منظور قانونگذار از انتقال ، انتقال حقوقی است نه فیزیکی و مادی.
• البته ممکن است انتقال مال غیر با معاملات فضولی اشتباه گردد که وجه تمایز آنها در این است که در علم انتقال دهنده به مستحق اللغیر بودن مال و نداشتن سمت قانونی در انتقال است؛ به عبارت دیگر سونیت انتقال دهنده به ایراد ضرر به غیر است.
• همچنین در جرم انتقال مال غیر برخلاف کلاهبرداری اثبات حیله و تقلب و یا اثبات ضرر دیگری غیر از نفس انتقال مال غیر ضرورت ندارد.
• نکته بسیار مهم در احراز هر جرمی وجود عناصر روانی و مادی جرم است که در صورت عدم احراز جرمی اتفاق نیفتاده است و اصل برائت همچنان پابرجاست.
• داشتن سوء نیت و از روی عمد بودن فروش مال دیگران، رکن معنوی و روانی این جرم را تشکیل می دهد. یعنی شخص انتقال دهنده، باید در ابتدا قصد فروش مال غیر را داشته باشد، سپس اقدام به فروش آن کند. ولی شخصی که بدون قصد و نیت و سهوا مال دیگری را به فروش برساند، مجازاتی متوجه وی نخواهد بود. به عبارتی مالک باید زیان دیده شود. از این رو این عمل باید با سوءنیت انجام شود و ضرر و زیان به وجود آمده را شخص مرتکب ایجاد کرده باشد و آن را از روی اراده و نه بالاجبار انجام داده باشد. با این شرایط می توان جرم فروش مال دیگران را ثابت کرد و علیه مرتکب این عمل، شکایت و اقامه دعوی کرد.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعتبار خرید آپارتمان با وکالتنامه}}

همانطور که در موارد فوق بیان شد طبق ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر ، علم به اینکه مال غیر است به دیگری انتقال دهد؛ پس ماده سوء نیت خاص را برای احراز چنین جرمی لازم دانسته است در صورتیکه عدم تسویه بدهی مالک اولیه واحد به تملک شرکت در آمده است و این خود اماره ای است بر اینکه شما قصد اضرار به خریدار فعلی را نداشته اید ؛ البته بهتر بود وضعیت فک رهن سند قبل از تنظیم مبایعه نامه مشخص میشد و سپس اقدام به فروش میکردید .

اینکه آپارتمان در رهن شخص دیگری بوده و به حکم ماده 793 قانون مدنی ،راهن نمی تواند بر خلاف حق مرتهن در مال مرهونه تصرفی بنماید که البته این حکم شامل وکیل مالک هم می شود ما را به سمت این نتیجه سوق می دهد که در باطل بودن و عدم نفوذ آن معامله حقوقدانان دچار تردید هستند تا جاییکه حتی عده ای آن معامله را صحیح می دانند با این استدلال که انتقال عین تعهدات راهن به مرتهن را در پرداخت دین به انتقال گیرنده منتقل می نماید اما در مورد فروش مال مرهونه اقتضاء احتیاط و اصل برائت آن است که آنرا فروش مال غیر مشمول مجازات و واجد عنوان مجرمانه ندانیم.
بر اساس رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور،به شماره ۵۹۴ مورخه ۱۳۷۳ با توجه به نسخ ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی، در حال حاضر مرتکب به موجب ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد مجازات قرار می گیرد.

_{^{مستندات قانونی - خرید و فروش ملک با وکالتنامه}}

ماده 1 قانون راجع به انتقال مال غیر
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود ‌و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
‌اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برایبلاغ به انتقال گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت‌اسناد یا دفتربدایت یا صلحیه یا یکی از دوائر دیگر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد.هر یک از دوائر و دفاتر فوق مکلفند در‌مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.

ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری

هرکس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکتها یا تجارتخانه‌ها یا کارخانه‌ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی‌فریب دهد یا به امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیشامدهای غیر واقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل‌مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصاحساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد،‌کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد مال به صاحبش، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم‌می‌شود.

‌در صورتی که شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمانها یا مؤسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکتهای دولتی یا‌شهرداریها یا نهادهای انقلابی و بطور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادها و مؤسسات مأمور به خدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه‌جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسایل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی‌صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا مؤسسات و سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی و یا بطور کلی از‌قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و مأمورین به خدمت عمومی باشد، علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، از دو تا ده سال و انفصال ابد از خدمات‌دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می‌شود.
‌تبصره 1 - در کلیه موارد مذکور در این ماده در صورت وجود جهات و کیفیات مخففه دادگاه می‌تواند با اعمال ضوابط مربوط به تخفیف، مجازات‌مرتکب را فقط تا حداقل مجازات مقرر در این ماده (‌حبس) و انفصال ابد از خدمات دولتی تقلیل دهد ولی نمی تواند به تعلیق اجرای کیفر حکم دهد.
‌تبصره 2 - مجازات شروع به کلاهبرداری حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و در صورتی که نفس عمل انجام شده نیز‌جرم باشد، شروع کننده به مجازات آن جرم نیز محکوم می‌شود. ‌مستخدمان دولتی علاوه بر مجازات مذکور چنانچه در مرتبه مدیر کل یا بالاتر یا همتراز آنها باشند، به انفصال دائم از خدمات دولتی و در صورتی که در‌مراتب پایین‌تر باشند به شش ماه تا سه سال انفصال موقت از خدمات دولتی محکوم می‌شوند.

ماده ۲ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری

هرکس به نحوی از انحا امتیازاتی را که به اشخاص خاص به جهت داشتن شرایط مخصوص تفویض می‌گردد نظیر جواز صادرات و واردات‌و آنچه عرفا موافقت اصولی گفته می‌شود در معرض خرید و فروش قرار دهد و یا از آن سوء استفاده نماید
و یا در توزیع کالاهایی که مقرر بوده طبق‌ضوابطی توزیع نماید مرتکب تقلب شود و یا به طور کلی مالی یا وجهی تحصیل کند که طریق تحصیل آن فاقد مشروعیت قانونی بوده است مجرم‌محسوب وعلاوه بر رد اصل مال به مجازات سه ماه تا دو سال حبس و یا جریمه نقدی معادل دو برابر مال به دست آمده محکوم خواهد خواهد شد.
‌تبصره - در موارد مذکور در این ماده در صورت وجود جهات تخفیف و تعلیق دادگاه مکلف به رعایت مقررات تبصره یک ماده یک این قانون‌خواهد بود.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما