لایحه - اعتراض به نظر کارشناسی مبلغ سرقفلی

_{^{لایحه دفاعیه - اعتراض به نظر کارشناسی سرقفلی}}

«بسمه تعالی»

ریاست  محترم شعبه 6 دادگاه حقوقی

باسلام و احترام

به استحضار عالی می رساند عطف به پرونده کلاسه .... با موضوع کارشناسی مبلغ سرقفلی اینجانب نسبت به نظریه کارشناسی که در تاریخ 98/04/25 ابلاغ  شده اعتراض داشته و موارد ذیل را معروض می دارد :

1- کارشناس محترم در نظریه خود با اشاره به ویژگی های مربوطه به بنا و ظاهر ملک از جمله درب سکوریت و کرکره برقی، کف سرامیک و سنگ دیوارها به غلط و با سوء برداشت مفهوم سرقفلی، این خصوصیات را مؤثر در تعیین میزان سرقفلی دانسته و در نهایت مبلغ غیرقابل باوری تعیین نموده است. غافل از اینکه خصوصیات راجع به بنا و عین ملک متعلق به مستأجر نیست و ملک مالک است.

2- به نظر میرسد کارشناس محترم که ظاهراً اطلاع حقوقی کافی نداشته اند بین مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت دچار خلط و اشتباه شده چرا که وقتی برای تعیین میزان سرقفلی اشاره به شغل و خصوصیات ملک می کند و به مبلغ پرداختی مستاجر توجه نمی کند و نیازی به کشف قیمت سرقفلی در محل وقوع ملک موضوع اختلاف نمی بیند، تردیدی در این خصوص باقی نمی ماند.

3- کارشناس در قسمتی از نظریه خود (درسطرح 14) به نوع بهره برداری از  ملک اشاره ی میکند این در حالی است که نوع بهره برداری هیچ تاثیری در سرقفلی ندارد و البته می تواند در محاسبه میزان حق و کسب و پیشه مؤثر باشد، مستاجر مورد نظر سالهاست که هیچ استفاده ای از مغازه مورد اشاره نمی کند و بیش از یکسال است حتی درب مغازه باز نشده است با این وجود در کمال تعجب مشاهده می شود که کارشناس برای محاسبه میزان سرقفلی نوع بهره برداری را یکی از مستندات خود معرفی می کند. و البته با تناقض گویی در قسمت دیگر به تخلیه مورد ملک اشاره کرده، حال سوال اینجاست اگر ملک تخلیه است چطور شما نوع بهره برداری و کاربری را در دو سطر بعد مؤثر در میزان سرقفلی دانسته اید.؟؟؟ !!

4- در نظریه مذکور برخلاف معمول، کارشناس از ملاک های موثر در میزان حق کسب و پیشه استناد کرده و این را جز به بی اطلاعی یا بی تجربه گی یا فقدان دانش کافی نمی توان نسبت داد در هر حال تاکید می شود منظور قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 از سرقفلی پولی است که مستاجر در شروع اجاره به موجر داده و قانون گذار در همان قانون عنوان نموده که همزمان با تخلیه به نرخ عادلانه روز به  مستاجر پرداخت می شود (تبصره2 ماده6) منظور از نرخ روز نیز جزء این نمی تواند باشد که مستاجر با ارزش پول خود بتواند مغازه ی با ویژگیهای مغازه قبلی، دوباره در همان موقعیت جغرافیایی و به همان متراژ و با همان ویژگی اجاره کنند و نوع کسب و پیشه و مدت آن تأثیری در این موضوع ندارد چرا که اگر هم داشت در فرض این پرونده باید به نفع مالک استفاده می شده چرا که این مغازه سالهاست تخلیه است و کسب و پیشه در آن جریان ندارد و بنای آن نیز به دلیل طرح اصلاحی شهرداری از بین می رود. منطقی این بود که کارشناس محترم برای محاسبه قیمت عادلانه و معاملی سرقفلی به مشاوران املاک منطقه مراجعه  می کرد تا مبلغی تعیین شود که مستاجر با گرفتن آن بتواند ملک مشابه ای راه صورت سرقفلی اجاره نمایند در این خصوص با وجود تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 تردیدی باقی نمی ماند.

در پایان با عنایت به موارد فوق و از آنجائی که بین نظریه کارشناس و ارزش واقعی سرقفلی به نرخ عادلانه روز، تفاوت فاحش و عجیبی وجود دارد (بیش از دو برابر) بدین وسیله از محضر مقام عالی تقاضا می شود ضمن پذیرش اعتراض مراتب جهت اظهارنظر دقیق تر به هیئت کارشناساس ارجاع شود.

باتشکر و تجدید احترام

وکیل مینا کاویانی